重磅！房地产税改革试点来了！对楼市有何影响？房价会降吗？权威解读

喊了很多年的房地产税这一次真的来了？10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》(简称《决定》)，试点城市由国务院确定，报全国人大常委会备案。房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产。试点5年，条件成熟时，及时制定法律。

在业内人士看来，试点在前，立法在后，房地产税进入倒计时，试点最近2年内可能落地。房地产市场过热的城市大概率会成为率先试点城市，短期内对购房者的情绪带来冲击，而各地受此影响不一。

试点在前，立法在后

《决定》内容显示，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

财政部、税务总局有关负责人在接受新华社记者采访时表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法(草案)，按程序做好试

点各项准备工作。10月23日，全国人民代表大会常务委员会发布关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定：

为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

对此，财政部、税务总局有关负责人表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法(草案)，按程序做好试点各项准备工作。

“老提法”有了“新站位”

“当前住房资源的配置状况差距悬殊，有的人有几十套甚至几百套房子，而有的人基本的住房刚需问题都得不到解决。”针对的这一结构性问题，华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，一方面要更好地解决住有所居的有效供给问题，另一方面就是要进行房地产税方面的制度建设。

“要发挥房地产税防抑炒房、减少空置、调节收入分配与财产配置、遏制收入悬殊两极分化的作用。”贾康说。

在过去几十年间，关于房地产税的讨论由来已久。仅在今年，房地产税便已被中央多次提及。

2021年5月，财政部等四部门负责人在京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

2021年4月，财政部税政司司长王建凡表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

2021年3月，我国“十四五”规划正式发布，在房地产相关内容中提到要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。

在业内人士看来，最新一次提及房地产税，还是传递出一些不一样的信号。“相比此前基于财税政策改革等角度的提法，此次提及房地产税的立法、改革和试点，考虑的站位要更高，即在共同富裕的完成中，有一环节是需要通过房地产税的试点来进行的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

“再试点”有何“新变化”？

此次“做好试点工作”的表述也同样备受关注。中指研究院指数事业部研究副总监陈文静解释称：一般来说房地产税立法需要经过人大三审，时间周期较长，更大可能是选取部分城市先行试点。

“全国版的房地产税，必须基于‘税收法定’而来，而立法注定是相当漫长的过程。试点则可以通过行政途径下达，随时都有可能落地。”中原地产首席分析师张大伟也判断，试点在前、立法在后，应该是趋势。

2011年，上海、重庆两地已经试点对个人住房征收“房产税”。但存在上海只针对本地居民的第二套住房、重庆只针对别墅和高档住房征收等问题。张大伟对此评价称，“覆盖范围太窄、税率极低，影响较小，既无助于补充地方财政，也不利于遏制房价上涨势头。”

新一轮房地产税试点开展，预计将与上海重庆有着实质性的区别。哪些城市最有可能会被纳入试点？业内普遍认为会先从楼市活跃城市开始。

“一方面这些城市普遍面临居民住房难题，房价相对较高，亟待推进住房保障体系建设，而房地产税有助于增加二手房和租赁房市场流动性，促进资源合理配置；另一方面，这些城市目前处于或逐步进入房地产存量市场，房地产税可以作为地方税收的重要补充。”陈文静说。

贾康则建议，深圳、海南、浙江等地可以先加入试点范围进行动真格的改革，“因为这三个地区目前是比较高级别的位于创新前沿的示范区。”

除了试点推出，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，税率应该不会很高，大概就是房产评估值的0.5%-1%；其次可能会有免税面积，比如自住住房人均免税30平方米等等。

会对楼市有何影响？

房地产税可说是调控房地产市场的方式，亦或是取代土地财政的保障，但普通老百姓对于房地产税最关心的更多是会不会带来房价的下降。

房地产税最早进入公众视野缘于打击炒房。从市场法则考虑，以税收作为杠杆对持有环节进行调控是抑制投机的最佳办法。但房地产税与房价的下跌之间，并不能简单地划上等号。

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为，“征收房地产税能够避免对房价市场变量进行行政控制，同时也是一个好的市场调节长效机制。”

粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒也表示：“征收房地产税可以降低房价上涨预期，有利于推动房地产市场平稳健康发展。”

业内人士认为，从中长期来看，房价受到多重因素影响，房地产税只是其中一个变量。但短期来看，房产地税试点则是向社会传递强烈的调控信号，会扭转市场对于“房价永远涨”的预期，有稳定房价的作用。

“当前房地产各参与者需要注意，‘炒房致富’想法不可行、不可靠、不可有。”严跃进表示，虽然近期信贷政策有放松的可能，但房企和购房者等都应理性对待。“后续居民家庭的可支配收入也应该更多投入实体经济，执迷于炒房的行为将面临很大的风险。”

“炒房致富”时代行将落幕

有专家表示，征收房地产税，一方面将有力缩小居民财产差距，调节房地产市场住房供给；另一方面可助力地方政府摆脱土地财政依赖。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，过去全国仅上海和重庆试点房地产税，试点较少且整体效果不明显，缺乏全国推广经验。

“所以我认为，未来新的房产税政策，将会对多套房持有者产生较大打击，对拥有自住房的普通人影响较小。”黄炜称。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文此前接受媒体采访时表示，从征税范围和税率来说，会有比较大的免税面积，普通老百姓不用交税。

华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康则认为，一般而言，三四线城市不会进入“第一批”的先行位置。

陈文静认为，预计部分核心城市先行试点概率较大，一方面这些城市普遍面临居民住房难题，房价相对较高，亟待推进住房保障体系建设，而房地产税有助于增加二手房和租赁房市场流动性，促进资源合理配置。另一方面，这些城市目前处于或逐步进入房地产存量市场，房地产税可以作为地方税收的重要补充。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产税立法、改革和试点，是基于规范调节高收入的目标而进行的，房地产税和其他政策一起，将形成组合拳，真正为当前开启的共同富裕探索之路保驾护航。当前房地产各参与者需要注意，“炒房致富”想法不可行、不可靠、不可有。后续居民家庭的可支配收入也应该更多投入实体经济，执迷于炒房将面临很大的风险。

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