关于土改新政,说些不一样的!
研报社 研报社 2020-03-14
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进一步深化“放管服”改革，下放建设用地审批权：一是将非永久基本农田转为建设用地的审批授权完全下放；二是将永久基本农田转为建设用地的审批授权试点下放。昨晚，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，要求在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度。1）将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。2）试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。我国土地从所有权上分类，可以分为国有土地和集体土地。其中国有土地主要是城市市区土地，而集体土地主要是城市郊区或者农村用地，像宅基地、自留地、自留山等都属于农民集体所有。从土地用途来分，又可以分为农用地、建设用地和未利用土地。在新政之前，农用地转为建设用地需要国务院批准，这次将审批权下放地方政府，是深化“放管服”在土改领域的体现，地方政府将拥有更大的土地使用自主权，对土地的开发利用将更灵活。第一层目的：强化了省级政府的管理监督、统筹分配的职能，使得地方政府可以通盘考虑当地的经济发展和城市规划，消除小县城土地资源的冗余和大城市土地资源的短缺，有效改善土地指标浪费、低效的问题。
在建设用地管理这块，国家一直实行的是“建设用地指标+国务院审批”模式。在这种模式下，是中央-省-市-县的传递，中央给的土地指标会层层分解到县一级，县里需要用地审批又要层层传递到中央，一方面效率低，另一方面由于信息的不对称，导致建设用地指标浪费、工程建设迟滞。
这次新政之后，“建设用地指标+国务院审批”模式转变为“建设用地指标+地方政府审批”，强化了省级政府的管理监督、统筹分配的职能，使得地方政府可以通盘考虑当地的经济发展和城市规划，消除小县城土地资源的冗余和大城市土地资源的短缺，有效改善土地指标浪费、低效的问题。总之，土地指标总量是够用的，只是之前利用地不好罢了，这次的新政就是针对这个问题。
第二层目的：新政给予地方政府更大土地管理自主权，有利于加速拉动重大项目投资，加速推动老基建、新基建项目的落地。
在新政之前，如果有基建项目涉及到农用地转建设用地，必须层层上报国务院审批之后才能动工，使得建设项目工期拖长，尤其是当涉及到永久基本农田转换的时候，很多项目就干脆直接放弃了。以广东为例，广东部分农村地区非永久基本农田的转换最少6年，永久基本农田的转换直接放弃。比如大城市的新城区规划，其中土地审批耗费了大量的时间，很大程度上影响了项目的建设，甚至最终形成烂尾。再比如现在国家大力推动的5G基站、特高压、数据中心等新基建建设，其中必然有大部分涉及到农用地转换，甚至永久基本农田的转换，所以之前的政策很大程度上限制了新基建的建设。所以从这个角度来看的话，这次的土地新政其主要目的之一就是为了缩短地方政府建设项目的审批时间，加快推动老基建、新基建项目的落地，从而提高财政刺激经济发展的效率。ps：为什么这次永久基本农田转换要现在北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆这八个地区率先试点？其中一部分原因就是因为这些地区都是新基建重点地区，比如5G就是先从北上广深这些大城市落地，这些省市对土地资源的自主管理有着最迫切的需求。
第三层目的：土地资源进一步集中到核心大城市，打造核心城市群，带动全国经济高质量发展。一方面，上文说了，新政有利于加快地方政府的投资开发、城市规划，从而进一步吸引招商引资，促进地方经济发展。另一方面，缓解大城市土地短缺的现状，从源头上平抑大城市房价，并且推动城市圈、卫星城的发展，进一步提高城镇化率，打造国内核心城市群。国内经济目前正从高速增长转向高质量发展，而重要讲话中曾指出，转向高质量发展的一个要求就是促进区域协调发展，例如京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、成渝城市群等（当时就已经提到了要下放土地审批权）。1）都处于京津冀、长三角、珠三角、成渝这些国内核心城市群，并且是其中的核心城市；2）都是建设土地资源极度匮乏，城市规划发展正面临土地资源方面的掣肘。所以总的来说，这次土地新政改革的最终目的是进一步推动京津冀、长三角、珠三角这些国内核心城市群的发展，形成“能够带动全国高质量发展的新动力源”，带动国内经济高质量发展。其他目的：增加地方财政收入，缓解地方财政压力；盘活农村土地资源，增加农民收入；推进城市旧村改造，推进棚改。
1）集体用地转为建设用地，不是集体把地直接卖掉，而是集体把地卖给政府，然后政府再卖掉。所以新政可以一定程度上增加地方财政收入，缓解地方财政压力，从而进一步提升地方增加基础建设投资的动力，稳投资、稳经济。
2）盘活农村土地资源，增加农民收入。事实上，随着国内这些年的城镇化率提升，农村进城务工劳动力持续增加，从而使得大量农业用地闲置，这次新政有利于盘活农村土地资源，提升农村土地价值，该建设建设、该耕种耕种（规模化种植），增加农民收入。 ps：3月13日，23个部门联合发文强调要深化农村土地和集体产权制度改革，稳步推进农村集体经营性建设用地入市，探索赋予农民对集体资产股份的占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。
3）推进城市旧村改造，推进棚改。行政放权简化审批流程、缩短审批时间，并且城市边界扩大、城市旧村的土地价值一定程度下降，或将加速旧村改造，加速棚改。
最后强调一下，土地管理政策在国内也是一种逆周期调节工具，会根据不同阶段的经济形势来进行宏观调控，此次土地新政也体现了逆周期调节政策的加码！
2008年金融危机爆发，政策提出加快审批速度，简化审批程序，并允许地方政府先行用地来保证扩内需项目及时落地，灵活安排土地利用计划，其实就是在变相下放土地审批权。
2011年，随着国内经济形式的好转，决定将土地政策从保证扩内需的“应急状态”退出，回归国家土地管理常态，也就是将2008年下放的权利收回。
9年后，审批权正式下放，一方面说明当前国内经济形势的严峻，尤其是在海外疫情影响下可能不亚于2008年；另一方面也体现国内逆周期调节政策在不断加码，这么重磅的调节工具都搬出来了。（与土地政策相比，定向降准5500亿什么的都是毛毛雨）
土地新政会不会导致耕地大量流失？会不会带来土地供给的大量释放？
研报社认为不会，审批权下放可以提高地方政府对土地开发利用的灵活度，但不意味着可以大量增加土地供给，仍受多方面约束。其一，建设用地总量的把控权仍掌握在中央手里——国家每年对各地方政府都有建设用地指标，这次的新政只是从“建设用地指标+国务院审批”转变为“建设用地指标+地方政府审批”。总之一句话，只要国家不给指标，土地管理制度再灵活也不会有增量供给，只能结构性地调整。其二，国内耕地红线是18亿亩，其中15.5亿亩永久基本农地是核心保障，所以这次政策在永久基本农地领域先试点就说明了政策的谨慎。并且新政规定，会建立地方政府用地审批工作评价机制，干得不好，随时收回审批权。（相关文件已规定2020年国内永久基本农田不得少于15.46亿亩）其三，新政使得农村土地价值提升，原来闲置的一些宅基地、建设用地都会充分利用起来，其中有部分会转化为耕地（例如开发规模化种植）。土地新政对房地产有什么影响？ 首先，一二线城市土地资源稀缺的现状将迎来改善，原来很多一线房企已经往三四线城市发展，但其实很多三四线城市也已经饱和、购买力透支，所以新政可能使得这些一线房企重新调头回到一二线城市，尤其是以8个试点城市为主的大城市，这些大城市的边界将逐渐扩大。
其次，上文说过，拿地成本降低+一定程度上增加大城市的住房供给，可以从源头上平抑大城市房价。
所以新政对房地产板块的影响可能整体呈中性，就看哪些房企可以充分利用新政了。土地新政利好哪些方向？
1）上文已经详细解读了新政有利于加速拉动重大项目投资，加速推动新基建、老基建项目的落地，利好新基建、老基建。2）新政使得农村土地资源价值提升，并且能进一步带动土地流转，拥有大量农村土地资源、尤其是大城市周边土地资源的土地流转企业将受益。 另外，土地流转领域近期还有相关配套政策：3月11日，农业农村部提出要全面推开农村集体产权制度改革试点，审慎稳妥开展第二轮土地承包到期后再延长30年试点工作，有序规范农村承包土地经营权流转。 新基建、老基建方向研报社之前已经都详细梳理过了，今天，基于地域以及土地流转面积，整理了一份：“土地流转概念的核心股”，凡是点了“在看”者，进入公众号主页，点击“进入公众号”，然后在对话框里发送“答案”这两个字，就会蹦出答案。（注意，社长已经通过技术手段设置过了，只有点过“在看”者，才能收到答案）
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