定时炸弹？！老龄化来袭！

春季行情蓄势，整理中配置窗口开启！

周三A股KTV，没想到周四又跳水进了ICU，真是帅不过一天。周四市场呈现高开低走的格局，早盘沪指高开于3601点，创业板高开于3145点，市场高开以后无法站稳3600点而回落。上午市场以窄幅震荡为主，午后市场逐步跳水，盘尾出现分时线低点以后稳住，但没有出现较大力度的反弹，市场各大指数都收于全天相对低位区域。

从盘面看，拖累指数下跌的板块，其中白酒首当其冲。尤其是午后白酒股全线下跌，贵州茅台盘中大跌超5%，在大权重的影响下直接拖累指数走低。从消息面看，没有实质性导致白酒股下跌的利空，能想到的一个是市场对于茅台是否提价的博弈导致板块的波动加大，再加上美联储加息加速预期下，对于估值的打压。

当然，也可以理解为连续反弹35%之后贵州茅台的阶段回落。而从板块上看，春季消费旺季来临，提价以及业绩的推动下，高端白酒以及弹性较强的次高端品种仍具备投资价值。因此，短期估值的回落，反而应该是考虑低吸的好时机。

此外就是医药股，港股生物医药板块普跌下，A股也迎来下跌。其中国际医学因为旗下医院的停业整顿而跌停，而其他跌幅较大的品种当中，多数为此前连续大涨的中药类标的，显然也是短期资金的出逃，但并不改变中期资金的青睐。

所以，萝卜君认为市场当前并没有实质性的利空，多数还是内外情绪的影响以及存量资金博弈下的轮动和反复。而在这个过程中，包括今日上午一度拉升的银行、券商以及石油板块，其实整体表现稳定。这种稳定，一个是低估值优势，另一个是业绩提振。当然加上其他低估值品种，整体去年年底以来的低估值板块向好的逻辑在延续。

技术面上，沪指下方注意3550点关口支撑，反弹继续看3600平台；创指则向下看缺口，向上看年线收复情况。虽然目前市场表现偏空又偏弱，但是下方重要支撑都在，暂毋须过于恐慌。

策略上，纵观目前行情，市场属于典型的涨一天跌一天的轮动格局中，春节的行情启动之前，会反复利用试盘和打压去逼出足够的恐慌资金，那么最终市场才会真正启动。所以说，现在更是心理上的博弈，大家要耐得住性子，等待下方筑底结束后的布局机会。

现在的人口结构，老龄化严重是大家都知道的，受此影响，老年产业成为一致看好的对象，相关概念股也受到“韭菜”们的欢迎。

受投资者欢迎的最典型对象就是养老社区，现在人们的消费水平提高，这种老年社区生活也更容易被大家接受。

目前，我国养老社区的参与主体包括4类，房地产公司、保险公司、养老服务机构和其他投资者。其中，房地产开发商和保险公司是国内养老社区最主要的两大参与者。

根据这些投资者的资产规模和运营方式，养老社区的运营模式主要分为重资产运营、轻资产运营和轻重结合运营3类。

重资产运营模式主要是通过自建或收购养老社区，或通过一些信托产品等参与养老社区的建设，投入的资金比较多，房企、险企可以直接作为养老社区的物业持有人。

轻资产运营模式下，房企、险企不直接作为养老社区的物业持有人，而是采用第三方合作、租赁物业、委托管理等形式运营养老社区。

轻重结合运营模式是持有养老社区和运营第三方持有养老社区的结合，在保留高端自建社区的同时，通过合作、租赁、委托等扩大养老服务覆盖面。

根据上面的运营模式，当前，养老社区主流盈利模式主要分为4种， 分别为销售、销售+持有、租赁、租售结合。具体来看：

销售模式，在本质上是与传统房地产一致，房企通过自建或者合作的方式，去设计并建设适合老人生活的建筑，并出售回笼资金。

销售+持有模式是基础销售部分也为房屋住宅，但也有一部分可以为客户提供像老年护理等生活辅助服务，住宅和服务两方面去创造营收。

租赁模式则是将已有的环境条件去出租，采取押金+月费+服务费等方式去收租。

还有租售结合模式，就是部分物业一边销售一边持有，去保证短期的资金回流，另一部分物业拿持有的去租赁运营，维持长期稳定现金流。

接下来，我带大家仔细看看保险和房地产商是如何布局养老产业并把握机会的。

保险

险企资金体量大，它的客户资源算是偏稳定的，年龄大多也偏高，储备的医疗资源也算丰富，所以，进军养老产业算是有着天然的优势。

截止去年3月，经有10家保险机构投资4个养老社区项目，床位数达超过8.4万个。此外，险资在养老及养老产业上下游医疗、健康行业布局的私募股权投资基金，也已经超过2340亿元。

目前已布局养老社区的险企，均是采用保险结合养老社区相结合的方式。

简单的说，就是如果购买旗下保险产品，或可以享受免押金入住权、优先选房权等特权。

泰康人寿为例，购买泰康人寿旗下幸福有约保险计划，当缴纳保费达200万元时，即可获得入住资格。

除了泰康人寿，中国人寿也在布局，打造“国寿嘉园”+普惠型社区养老。

“国寿嘉园”是其2016年发布的高端健康养老品牌，是重资产模式。普惠型社区养老也和名字一样，定位是普惠，也就是公司在中低高端齐布局。

中国太保是在打造“太保家园”，其建设管理采用设计、采购、施工一体化模式，合作对象大多数是以央企和上海市属国企等有实力的建设单位为主。

同样打造家园的还有新华保险，其是打造“新华家园”，也是重资产模式，打造着“尊享+颐享+乐享”三线布局，构涵盖康复护理、持续照料、养老养生三大产品线， 目前核心城市为北京和海南博鳌， 总建筑面积42.4万平方米，提供超过4000套养老公寓房间。

同样的保险公司还有中国平安、合众人寿、太平人寿等等。

房地产公司

房企参与养老地产以重资产为主、轻资产为辅，采用养老住宅+一般住宅+配套+服务的综合开发模式，主要通过“销售+持有”以及“租赁”盈利。

重资产的运营模式，主要是需要自建，例如万科随园嘉树项目、保利天悦和熹会项目。

轻资产的运营模式，是部分房企与政府合作，政府出资建造，其房企去经营，或者利用已有物业提供养老机构模式去运营。万科智汇坊项目、绿城余杭颐养公寓项目就是类似的模式。

万科作为老房企，自2009年就开始探索了养老业务，租赁和租售两种盈利模式双开。

持续照护社区主打高端，侧重于全生命周期、全品类的照护，采取销售+租赁模式。城市全托中心，其是医养结合的高端老年公寓，收费模式采取抵押金+月费。

以万科怡园·时代城为例，押金为 1万元。月费分为房租、护理费和餐饮费 3个部分。目前推出单人公寓、双人公寓及多人公寓等产品，根据入住老人的状况评估分级收费，收费标准4400元/月-19800元/月不等。

保利也旨在打造由居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”的中国式养老模式，实现盈利模式多元化。

萝卜君看了其"责任制整体照护"模式还算蛮不错的，该模式下， 每名责任照护者均负责一定数量的老人，要求照护人员8小时在岗，24小时负责，提供全方位的专业照顾，身心并护。

收费模式大家可以自由选择，有会员费，有月租。

还有远洋集团，主打的养老品牌是椿萱茂， 采用合作开发的重资产模式，盈利模式以租赁为主。

其实，这么看险企房企各具特色。

从客户定位角度来看，险企开发养老地产多为保险主业的增值服务，入住资格挂钩客户保费，主要针对总保费在200万元以上的高客，因此社区定位更加高、入住费用更高、配套设施及服务更为完善。

房企养老地产门槛相对较低，售价或趸交租金约在75万元-175万元左右。

从收费模式来看，保险资金不能投资开发或销售商业住宅，所以它主要是通过租赁的方式去盈利，而房企既可以销售，还可以销售，所以，二者相比，房企可以短期内实现大规模的资金回流，资金压力较小。

二者相同的点，在于生活照料服务方面，险企和房企都具有较为完善的适老化设施和照料服务。

在这样的大趋势下，人口老龄化加速发展，如果国家相关政策落地情况比较好，养老产业的发展是有很大空间的，但也要提醒大家，养老产业发展周期和投资周期较长，老年人口需求释放缓慢，养老产业投资回报率存在不理想的可能。

写在最后，萝卜君盘点了人工智能部分领域龙头，大家记得点赞后，在后台聊天框回复“111”领取！ 注意！！！是聊天框!！不是留言区！！

免责声明：本文仅为对历史数据的客观分析，不构成任何投资建议，不对用户依据本文做出的任何决策承担责任

获取更多深度逻辑，以及更多高确定性的成长型公司，请点击最上方蓝字，关注萝卜投研公众号！(账号：robotouyan)

高瓴加仓的白马股！

机会！底部反弹？！

北交所注册制 第一股！

涨价300，十年低迷结束？！

说只潜力股！