明说了吧！万亿产业的新方向！

四连阳收涨，分歧来了！大资金调仓换股迹象明显，A股机会在哪里？

周二两市整体呈现沪强深弱、震荡反弹格局。上证指数高开高走，强势领涨；创业板指数开盘后走弱，早盘一度跳水，午后在航天航空板块的带动下最终强势翻红，以红盘报收。 

个人认为周二市场整体表现较为不错，个股和指数都没有拖后腿，但是板块涨跌榜还是出现了明显的变化，周一大涨的科技股周二几乎都在跌幅榜上趴着，可以说是短线过快冲高后的回踩消化，资金偏好于高低位切换的轮转交替，所以热点的延续性就不强，这也是周二创业板指数表现弱于主板的主要原因。

对于周二的市场，萝卜君感觉就是跌不下来，心想沪指至少回补早盘跳涨的缺口吧。大家明明知道已经连续反弹了快一周了，特别沪指在13点30分那一波回落，但市场偏不调整，还是拉升上去了。如果是放在以前，那至少会有个大幅的跳水甚至是一个暴跌，但当前的市场显然不是这样的节奏。走强的与走弱的，无论是板块还是个股都以一种轮动的形式交替前行。 

其实，自美联储议息会议以来，上述分歧开始加大。尽管美联储加息时间基本确立，全球流动性拐点到来也基本确定。如此之下，市场资金面迎来分化，从近期多数权重股的走低看，大资金似有调仓换股的趋势，而结合市场高低切换的表现看，对于高估值品种的担忧再次来袭。

这种情况下，近期市场中估值相对较低的科技以及科创品种开始表现，而与此同时，行业景气度较强的半导体以及光伏、新能源汽车等也迎来较强的表现。可以说，这也是市场风格阶段轮换的重要体现。 

一般来讲，市场产生分歧之际，指数波动将会加大，需要适当留意短期的波动风险。尤其是这两日小幅反弹之后，要谨防再次的回落和走低。因此，接下来的市场走势过程中，首先需要做的就是防守。短期建议多留意外围市场的表现，尤其是可能的波动对国内市场的情绪影响；另一方面，权重股拉升之后迎来分化，一旦继续出现资金出逃迹象，还是需要谨防指数的再次下挫。 

技术面上，纵观目前行情，由于之前市场密集在3503-3533区间出现分时线低点共振，所以本周市场反弹在情理之中，目前大盘已经突破3550进入3550-3580区间，在没有利空影响下，市场有望消化一下后继续攻击3580点附近或以上区域，但是如果上攻后劲不足，则不排除指数冲高回落二次探底的可能。特别是3497点附近向上的缺口还没有回补，周二大盘向上再留一个缺口，弱势行情不支持大盘留下多个缺口。

总体看，市场仍处于2019年以来的牛市行情，只不过牛市进入后半程。多方来看，市场可能进入赚个股不赚指数的时代。这个时候，不建议重仓进行配置，也不建议随意进行个股的追进，更多的是保持适当仓位，进行阶段机会的捕捉。

最近房价的调整频频上着话题热搜，不知道大家是否注意到一个相关板块——物业板块。

现在的物业板块，在资本与科技的助力下，已经不仅仅是我们印象里传统的物业管理范畴，其市场空间有了新的调整，如果按照业务类型来划分，物业行业可以分为基础物业服务、城市服务与增值服务。接下来，萝卜君就给大家讲一讲这三个细分赛道。

细分赛道梳理

基础物业服务

基础物业服务可以分为住宅和非住宅两方面，2019年其总规模约300亿方。

其中，住宅业态总规模约193亿方，从趋势上看，由于新增住宅项目大多捆绑着物业服务，而且老旧小区也逐渐得到了物业公司的进驻，行业渗透率是逐年提升的。

甚至近年多地出台政策要推进物业服务全覆盖，但其实考虑到物业管理的复杂性，快速实现全覆盖是不太现实的，但渗透率提升空间是大的。

对于市场空间，从住宅竣工交房数据来看，根据商品房从开工到竣工交付的周期通常为2.5-3年推算，2025年住宅规模或达到288亿方。再看物业费，其实目前结算物业项目的业务服务大多都停留在做最基础的保洁保安服务，所以物业费水平较低，处于2元/平/月左右。未来随着行业发展，物业费整体定价有望提升到2.30元/平/月的水平。

这样，我们综合计算下行业规模与整年物业费的乘积，2025年住宅业态的市场空间将达到7948.8亿元。

再来看看关于非住宅业务，其涵盖的范围比较多，主要包括写字楼物业、产业园区物业、学校物业、医院物业等。由于不同业态的需求不同，所以他们的物业费水平差距也较大，而且相对于住宅业态来说起需要更为专业的服务能力，其物业费也会相对较贵。

对于其涵盖的细分领域，例如写字楼物业，2025年写字楼在管面积将到11.49亿方，而写物业费或达到6元/平/月，对应的市场规模将超800亿元。产业园物业方面，2025年产业园的总建面积约6亿方，物业费有望维持3.3元/平/月的价格，则其市场空间约为1500亿元；学校物业方面，2025年学校的校舍面积将达到11.62亿方左右，物业费在3.2-3.7元的区间，那么其空间约500亿元。

这样类比依次将其他细分赛道做相应的测算，经测算，非住宅业态的行业将超过6000亿元。

城市服务

说到这个概念，肯定没有之前的住宅与非住宅好理解，其实这并不是新术语，它是由碧桂园在城市服务开发者大会上提出的概念，是面向城市属地政府、企业与居民提供综合服务的集合总称。

例如，万科物业在城市服务业务中，类似扮演一个“整合商”角色，把当地的城市环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务整合管理，这就是所讲的城市服务。

由于城市服务的性质，很难综合的去考量，市场化推进速度也难以预计，很难给出一个明确的时间节点与数字判断。但是随着龙头在全国启动的试点行动速度来看，随着物业公司对于城市服务市场的渗透率的提高，由于其范围基数大等因素，远期空间是有望突破万亿。

增值服务

在物业行业，我们将基础物业之外的业务统称为增值服务，其大体上分为非业主增值服务与业主增值服务。

其中非业主增值服务主要围绕开发商展开，包括案场服务、工程服务、顾问咨询服务等业务，商业模式以服务开发商为主，因此可以理解为房地产行业产业链的一环，与房地产景气周期密切相关。

而业主增值，其服务涵盖的范围也很广，广义上一切围绕房屋与业主展开的服务都可以算业主增值服务，二者业务边界持续延展，逐渐形成了规模化的服务体系，据预测，乐观情景下总市场规模也将近万亿。

总的来说，这三个细分赛道在未来的中长期范围内均是拥有万亿市场空间的行业。

优秀标的梳理

相比万亿的市场空间，2020年碧桂园服务的营业收入是156.10亿元，万科物业的收入是154.32亿元，这两家目前国内体量最大的物业公司，其总收入加起来刚过300亿元，可见头部公司的成长空间依然广阔。

目前，行业的格局正逐渐明晰，优质的公司纷纷显现，有望在未来较长的一段时期内，保持相对优势。

例如前面说的碧桂园，该公司近五年的业绩保持稳定增长。2020年实现收入156亿元，同比增长61.7%；实现归母净利润26.9亿元，同比增长60.8%。

对于2020年收入高增长，公司表示主要是受益基础物管稳健增长，增值服务高增长，城市服务成为独立板块三方面的影响，这正是萝卜君前面所讲的三个细分赛道，可见该公司布局的赛道均有较强的护城河。

此外，从去年到现在，碧桂园服务已经合计融资270.5亿港元，融资规模位居行业第一，接下来的两年也将是其并购大年，需要注意，资金的融入或将助推股价。

同时，作为管理面积超4.5亿平米的物业服务龙头公司——万科物业，在去年10月将公司更名为“万物云”，同时将业务划分成为“空间”、“科技”和“成长”三大板块，树立7个子品牌，将 “社区物业”、“商业物业”和“城市物业”三个空间板块串联起来，也在布局空间业务。与此同时，业绩也在稳步上升。

数据来源：

此外，还有在去年上市的融创服务，其主营业务包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大板块，服务业态涵盖高端住宅、普通住宅、商业、写字楼和城市综合体。

在过去几年，公司通过扩大业务布局，经营效率稳步提升。2017-2020年，公司营收从11.12亿元增加至46.23亿元，三年复合增长率达60.8%。

提示风险

一是，受持续调控影响，商品房销售受抑制，若进一步下行，或影响围绕开发商相关的非业主增值服务的业务拓展及收入。

二是，当前物业管理费有部分放开趋势，但依然处在初级阶段，若长期受管控，叠加不断提升的成本，这将对基础物业服务毛利率水平产生一定的抑制。

萝卜君还准备了一篇文章——《A股商业模式最好的25家公司（附名单）》，有兴趣的萝卜粉，点击“阅读原文”就可以查看。

写在最后

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中泰证券《物业服务行业专题： 怎么看行业市场空间》分析师——李垚 （证券从业编号S0740520110003）

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