敏感的时间窗口

稳增长背景下，房地产还能不能买？尤其是在成长赛道接连创出新高之后，我收到了越来越多诸如此类的问题。在回答这个问题前，咱们可以先复盘上半年房地产行情，以及背后的政策推动是如何进行的。

去年的下半年是房地产的至暗时刻，多家头部房企暴雷引发了整个行业的动荡，也就是那个时间点，开始有些地产政策放松的口风传出。

随之最先见底的是国央企地产，保利发展。

为什么是国央企，大家心里有数就好，咱们这不多强调。

到了今年年初，在房住不炒的框架内，各地方率先下调了首套房贷的实际执行利率，3月后地产销售有转暖趋势，虽然随后爆发的疫情打断了这个趋势，但是政策已经进入到右侧发力的阶段。

5月份央妈进一步统一了口径，首套房5年期以上LPR下调20bp，这意味着在个人住房贷款利率下限下调后，各地首套房贷利率最多可以低至4.4%。当然各地最终执行多少，还得看一城一策。

而正是3-5月份的政策连续发力，让市场对房地产行业出现边际改善有了非常强的拐点预期，相应的炒作力度也是非常大的。那些脍炙人口的地产妖股，大多出现在这个时间段里。

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但是当预期炒作完成之后，不得不重新面对的是，预期是否会回馈到现实当中，即政策发力的效果，是否能够真正反应在行业的基本面里。

上图红色、蓝色、紫色区域，分别代表的是3月，4月，以及5月。

从宏观角度来看，政策的效果确实存在，统计局给出的5月份全国数据都有转好迹象，5月份新房成交量环比增长11%，同比跌幅收窄5%，跌幅为55%。但是从微观角度，实际的情况并没有数据反应的那么乐观。

如果按照政策效果划分，可以把将城市分为三类。

1、第一类，是以郑州为代表的绝大多数城市，其中包括二三四线城市。政策出台初期，客户到访量、成交量，以及项目新开盘的去化率都有不同程度反馈，随着时间推移，政策效果几乎消失殆尽。

2、第二类，是人口的总量、购买能力、城市能级等排在全国前列的城市。例如武汉、南京、西安等。这些城市在限购政策松绑后，虽然部分数据有所回升，但是客户大多处于观望状态，只看不买。

3）第三类，是效果比较明显的城市，例如杭州、成都、西安、厦门等等。这些恰好都是前几年价格倒挂特别严重的城市，限售政策松绑之后，就形成了二手房抛售热潮，二手房挂牌量都呈现急剧增长的趋势。

看到这儿，有疑问的童鞋应该就明白了为什么房地产涨不动了，因为数据虽然有小幅的边际改善，但是房地产市场的绝对量还处在比较低的位置，大部分卖方也认为今年房地产将呈现“L”型，下半年就是“—”的阶段。

咱们经常讲到，预期炒作是一个阶段，而当预期落地反应到基本面上，又是另一个阶段，很显然，房地产卡在了预期落地，但是基本面还不是那么回事儿的中间环节。

同理，这也涵盖了近期非常火热的新能源车。疫情后，上头除了加大了对房地产的刺激力度之外，新能源车的政策刺激在现阶段会更受市场关注，预期方面的炒作也从前者挪到了后者。

结果会如何，依旧得看预期落地后，基本面的反应。

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正好说到这块，7-8月是中报披露的时间窗口。