烂尾楼断供持续发酵，地产股不跌反涨，为啥？

A股三大指数今日走势分化，截至收盘，沪指上涨0.09%，深证成指上涨0.56%，创业板指上涨1.63%。两市合计成交9423亿元，北向资金净卖出68.74亿元。

盘面上看，交通设施、电力、工程机械、旅游、建材、建筑、地产等板块走强，风电、光伏、储能、智能电网、BIPV概念等表现活跃；银行、保险、半导体等板块走弱。

“停贷潮”事件在近日被推到舆论的风口浪尖。

“武汉时代新城全体业主强制停贷告知书”显示：“武汉市汉南时代新城项目逾期交房数月，业主多次现场维权仍无实质进展，数千户业主（已售房源且未结清贷款）决定，若该项目在限定时间（2022年8月1日）内仍未全面复工，业主将强制停还银行月供。”。

网传，该项目自2019年10月15日开盘以来，累计签约销售协议近5000份，实现预售资金40多亿元，但仍逾期交房数月，目前仍持续全面停工。

同样的，“景德镇市恒大珑庭的强制停贷告知书”也显示，如果项目未能在2022年10月20日之前全面复工，所有业主将会强制停止偿还贷款，直至全面复工。

该项目在去年5月底全面停工，之后二期陆续复工，但一期一直未复工，直到今年6月1日又一次全面停工。业主们月供还了个寂寞，房子还是一片荒草地。

此外，还有多地烂尾楼业主都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西等多省份内的城市。

这种情况导致的“烂尾楼”以及“停贷”，这在萝卜君看来，最无辜的还是业主，想要解决问题才会采取这样的行动，“停贷告知书”真的有用吗？

有专业律师对此说：“关于这方面没有特别明确的法律规定。如果未经法院判决停贷或者没有达成停贷协议，购房人贸然停贷往往会成为违约方，不仅征信会受到影响，还可能会被诉到法院，甚至可能被法院强制执行。”

也就是说，业主们这种做法是没有用的，在致使房地产烂尾后，自己的征信还会受到影响。

如果要实现停贷的目的，总体来说，一般有两类法律手段。第一类是民事诉讼，如果符合一定的条件，可以直接到法院起诉。第二类是视情况综合运用信息公开、违法查处、谈判，甚至行政诉讼等多种法律手段来推动停贷协议的达成。

这种法律手段，业主们真的能达成吗？

开发楼盘本身就是长周期项目，企业需要大量资金做周转，预售也有一定合理性。项目方挪用资金，也是房企的惯用手段，做大的公司往往都是高周转。

整个周转过程包括拿地、建房、回款、还债，这个循环中，回款是关键一环，只有回款顺利，整个循环才能持续转动下去。

但是因为它是高杠杆，在房地产压缩杠杆的大背景下，没有新钱进来，房企资金链断裂，就会导致多地出现烂尾楼。

那业主正常缴贷款，资金链怎么会出问题？这无疑将问题导向预售资金监管。

这个机构大家也许不太熟悉，这是指房地产行政主管部门会和银行对商品房预售资金实施第三方监管，房企须将预售资金存入银行专用监管账户，以此保障房地产项目的施工和开发。

现在施工停滞，就说明这比预售资金“出问题”了。

近年来，我国在逐渐强化对预售资金的监管，但是，如果出现过度监管，房企资金流动性就不好，如果监管不够，就容易出现资金挪用、滥用、非法转移等问题造成项目的烂尾。

此次的“烂尾楼”出现，就说明此类项目的预售资金流向不清晰，且资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段。

有研究人员还称，在实际操作过程中，有些银行出现的漏洞也导致了市场乱象，包括假收入证明、经营贷买房、烂尾楼资金监管不力等。在处理这些问题的时候，违规运作的银行也应该负责。

深究这次事件，萝卜君不知道对楼市造成的负面冲击有多大，但肯定会有冲击，对楼盘的销售也更加不利。

如果这种问题得到的根本的解决，受损失的不仅是业主，楼市也会处在恐慌中，后续的买房者也会更加谨慎。

金融机构尽管有房产做抵押，但是没有交付的房产，只能成为坏账，当坏账增加，还可能造成系统性金融风险。

让烂尾楼活起来，早日交付才有利于各方情绪的稳定，各地政府现在应该研究的是如何盘活烂尾楼，把死棋下活，追讨转移走的资金，或者引入有实力的房企，将保交付放在优先位置。

萝卜君查了下最近的数据，7月上旬，几个典型的样本城市新房销售5.9万套，同比下降45.2%，在此之前，6月下降11.2%，5月下降45.9%，还有这些城市的二手房销售是2.0万套，同比下降14.4%，在前两个月也是下降状态。

对于销售走弱的原因，一就有房屋延期交付发影响，还有就是各地散发的疫情，影响了居民的置业信心。同时，还有开发企业为了冲上半年销售业绩，尽最大努力在6月推货，这也造成7月初可销售资源不足。

七月销售再次走弱，说明市场复苏还是不稳固，信用风险也未解决，政策也有必要加大力度，干预市场，特别是消费者越来越担心交付问题，也十分值得留意，毕竟行业的发展最终还是要靠消费者。

在这样的背景下，今天房地产板块表现却不错，这怎么解释？

一切从信贷投放说起，6 月新增人民币贷款高达2.81万亿，同比多增近7000亿，这些资金有一部分就流向了基建，再追溯，就是到房地产。

今年以来，“保复工”“保交楼”也是房企重要的任务，这样的资金表现完成类似的任务或就容易了。

这次停贷事件更是发出了警示，可能倒逼政策做出针对性调整，行业进一步脱离温和出清的节奏，后续该类问题政府也肯定会更加关注，大家的眼光或许更加长远，才带来不跌反涨的景象吧。

对此，天风证券地产行业首席分析师韩笑认为，新一轮负反馈螺旋可能引发政策转向。

虽然按揭断供对银行体系冲击有限，但是我们认为短期衍生风险可能引发新一轮负反馈预期：

1 烂尾和按揭业务风险影响银行风险偏好，进一步提高按揭和开发贷业务门槛，信用投放收缩；2 地方政府出于保交房考虑进一步收紧预售资金；3 购房者受群体事件影响观望情绪进一步加剧。短期行业基本面和信用面压力可能重回21年下半年情景，行业进一步脱离温和出清节奏可能倒逼政策做出针对性调整，加快问题出清和解决。

简单总结下这个分析，萝卜君认为有两点结论：一是整体风险可控，难以构成系统性冲击；二是，地产已经遭遇了至暗时刻，利空出尽，还可能倒逼政策送暖风

这里萝卜君给大家整理了一些房企的概念股，如下表：

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