Duang……

又到天桥底下说书时间。

今天行情继续割裂。去年七月份之后开始，其实行情就一直很割裂，持续到现在也一年多时间，可以感受到行情一直在轮动，有的方向涨到极致了，很多散户进去接盘，之后就开始新一轮的暴跌。回头审视，对于理性投资者，不追高，在自己认可的逻辑里，往往反而会有一波行情。

我估计这样的现象，有可能是接下来A股慢牛的常态。

这也是为什么我在不断总结反思之后，逐步把自己的策略调整为更加均衡，而不是所谓的消费、医疗，就没有科技。总结下来，消费、医疗、科技应该是未来必须走的，是大A股必须坚持的三条腿。消费、医疗是长牛方向，科技是国家必须发展的战略方向。坚持这三个方向的长期定投，我认为3、5年的观点来看待这个市场，你会有厚报。

今天的一些下跌的方向，很多个股还是因为前期涨的多，而催化剂则是双限的影响。大家也可以去感受上涨的时候，无视任何利空，一旦涨过头之后，只要稍微有一个利空，它就可以股灾式下跌。在这种时候，没有成本优势，你就不会有一个好的心态。

国庆前还有三个交易日，应该就是打打酱油的日子，国庆后会炒业绩的景气度，而这些高业绩的景气度的方向，这一波很多回调的幅度也比较大。如果要博弈阶段性行情，可以重点关注一下，三季度业绩会持续向好的一些方向。十月份反弹之后，按往年的情况来看，11，12月基本上也就是打打酱油的日子，预期并不高。

所以做完三季度报行情，有些朋友觉得可以休息，其实也可以休息了。

……

今晚比较晚，来不及说太多，上周五去了美的置业调研，顺便分享自己的一些心得。

关于地产方向，当前分歧比较大。特别是近两个月，本来就是地产行业的淡季，再叠加行业内一些不好的现象，大家对地产方向更加悲观。上周五，刚好有机会，跟着雪球调研团一起到国内上市企业地产30强的美的置业做了交流，趁着机会也听听地产行业管理层的声音。以下是一些记录以及个人从投资角度对行业的分享：

先分享关于美的置业一些基本信息的记录。

1、上半年核心净利润31亿，同比增长31%，归母核心净利润23亿，同比增长11%+，增长两位速，这应该是处于整个行业比较好的水平。公司股息率当前10%+，分红率40%以上。

2、从土地储备结构来看，公司近几年一直在调结构，更多的是向一二线和强三线城市调整，所以上半年拿地更多的是在核心城市。以大湾区，长三角为主，一二强三线城市占比到78%。

3、全年目标1500亿，截至8月份销售额已经达1000亿目标。在当前的大环境之下公司会更加注重现金流，求稳健为主，不会为了完成目标而完成目标。

4、公司这几年的融资利率一直持续在下降，这是一个靓点。目前已经下降到4.92%，未来的融资利率还有下降空间。与民营地产企业对比，仅次于龙湖。前几年地产热时，很多公司抢着去发美元债，但公司求稳并没有去做这样的事情，现在对公司来说反而是好事。

5、净负债率58.2%，现金短债比2.21。三条红线，目前公司还踩一条，但会在2022年底实现稳步降档工作。

6、物业方面，管理规模逐渐增大。在管面积在4000万方，年底5000万方，合同面积7500万方，预计今年物业合同面积可近1亿方。未来会分拆去资本市场，这是目标。具体的节奏还要看一看。

接下来分享我个人对企业和行业的看法。

交流会上，很多朋友问了细的问题。我提了一个偏宏观和大方向，也是想知道房地产行业的管理层是怎么看待这个行业和市场的。

我的提问：房地产政策收紧的时代，城镇化进程的后半场，你们是怎么看这个市场的，长期的规划是什么，是否有一个大概的框架？

公司管理层也说了，下个月也刚好要针对这个话题来一场高管的头脑风暴，管理层现场给的答复：

1、现金流的控制，加厚安全垫，来应对市场的恶劣变化。

2、投资方向，相对谨慎，在土地储备更加谨慎，坚持拿地的区域标准，不激进。把布局散乱的，全部进行调整，聚焦核心区域。

3、加快去化，反哺第一条线的现金为主。第四季度明年第一季度是行业最困难时期。

公司一直有滚动制定三年战略规划体系，目前是保持不变。每年年底会结合大环境和公司运营情况进行检讨，做对应的调整。

从公司的基本面和现场交流来看，我个人认可美的置业是一家求稳健的地产公司。特别是公司是其控股股东是传统的家电制造业中出来的，深知制造业要利润不容易，所以一直以来也不会过度激进。这点文化基因，我个人非常认同。跟踪研究地产行业多年，以前的打头阵的是万保金招处于第一梯队，但在2017年之后，这几家企业突然就被挤到后排去。

为什么呢？

原因有两点。

其一：核心是2015年-2017年，房地产周期，从一线城市一直轮动到七八线的县城。然后之前一直布局低线城市的地产开发商，恒大，碧桂园的销量也起来了，于是排名挤到前面。

其二：有不少地产公司看到行情好了，疯狂加杠杆扩张，抢排名。做投资的朋友应该清楚，杠杆是兴奋剂，同时也是毒药。2018年之后，国家政策的基调就是“房住不炒”，这是中长期不会变的。大家也看到，在这样的情况下，疯狂加杠杆的企业，一个个的被淘汰出局。

所以，在这样的情况下，求稳是最重要的。地产接下来的时代，是剩者为王，胜者为王。

我个人对房地产行业的看法，还是聚焦到一个长线投资指标ROE上。ROE指标核心是跟毛利率，周转率和杠杆率相关。

毛利率因为房价限价，所以肯定没有以前高，整个行业处于下降的水平。

周转率这个有一些企业前几年高周转，更多的是通过抢工期，结果造成施工事故，这项也不可取。但各企业通过精细化管理，不浪费工期来建设项目，能提升，但空间还是比较有限。

杠杆率，三条红线下来之后，就是给房企去杠杆的，为的是这个行业更长远的发展。

所以，ROE其实是个下降，而资本市场更多的是想看到ROE的稳定或者逐步上升，这才符合长线投资的逻辑。我个人看法，ROE这个指标，后二者基本上是定数，而毛利率不可能一降再降，降到企业完全没有利润吧。所以，毛利率触底时，ROE见底，整个行业也就基本面稳住了。

但是，不要忘记，地产行业是一个10万亿级的市场。并且，纵观各大欧美发达国家，这么多年过去了，房地产依然是一个支柱产业。相信，这一点在中国也不会变。房住不炒和支柱产业并不矛盾。

至于阶段性的催化剂，因为现在信贷额度很紧，所以导致很多房子没法在正常的时间周期内完成交易。新房还好，等两个月总会下来，而在热门城市二手房半三五个月没下来也是挺正常的。再叠加上市场这个大环境，下半年没有松开口子，明年一季度也有可能松开口子。政策上“房住不炒”是基调，所以不会大调，最多也就是微调。太渴了，总需求喝水，缓和一下，细水长流，更好出发。

经过这个周期，接下来的地产行业，龙头企业其实已经是经过一波考验，稳健经营我认为是选择这个方向的核心指标。

切记，买地产股，就不要和成长股去对比。这个方向的预期可能更多的是一个稳定的分红和每年业绩稳增长的钱。而成长股，弹性大，拔估值高，政策上也有催化，这显然是两种不同风格的投资风格。大家一定要理清自己想要什么再决定。

以上仅个人投资调研交流的记录和看法，不构成投资建议。投资有风险，入市须谨慎。

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今晚就到这，剩下的时间交给留言区，拒绝白瞟，大家记得点“在看”，攒人气。

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