断供潮！来了！

关于地产停工引发居民断贷潮的点评：

近期业主强制断贷潮事件愈演愈烈，据不完全统计，截至2022年7月13日已有河南、湖南、江西等多个省份的100余个项目出现业主发布强制停贷要求，断供项目多为已经停工项目，且不是最近才发生，从去年开始就有此类现象，主要发生在已经违约的房企项目上，包括恒大、新力、世茂等企业。

估算约1.5亿方的商品住宅面临停工交付问题。据克而瑞统计，2021年末24个重点城市已停工、延期交付问题项目的总建面占2021年商品住宅成交面积的10%，据此估算截至2021年末全国问题项目总建面为1.4亿方（14亿方的10%），而2022年上半年市场行情持续低迷，房企开工意愿低迷，预计问题项目有所增加，因此机构推算约1.5亿方（增加2022上半年销售面积的2%左右）的商品住宅面临停工交付问题。

估算约3150亿元的按揭贷款面临断贷风险。1.5亿方交付问题对应约1.5万亿元的销售金额，其中按揭贷款比例约37.5%（2021年新增居民中长期贷款6万亿元占商品住宅销售金额16万亿元的比例），对应5250亿元的按揭贷款，假设面临交付问题的业主中60%选择断贷，则有约3150亿元的按揭贷款面临断贷风险。

短期不会诱发系统性风险，3150亿元的体量占当前38.8万亿元个人住房贷款余额的0.8%左右。而地产相关产业链将受到较大负面影响：①购房者信心受打击，对民企项目接受度下降；②民企在销售、投资端参与度都下降，“躺平”现象或将扩散，后期或导致市场供应不足；③供应商将产生大量应收账款的计提，银行贷款不良率提升，营业利润受损；④ZF维稳压力增加。

断供是比房价下跌更打击资产价格信心的状况，从未如此大范围出现，影响居民信用（断供家庭无法加杠杆，5亿平米约500万套），影响当前市场销售（非现房，非强信用国央企项目销售）、影响银行资产质量及贷款意愿、最终导致地产类资产价格出现进一步下行压力。目前断供已经到了加速恶性循环的阶段，如无有效措施，后续螺旋式下降会牵连包括地方政府在内的大部分行业及企业。

停工断贷问题很难完全解决，但必须采取措施防止恶化。虽然目前显性可测的断贷风险体量不大，但出险房企数量和停工断贷项目数量或受催化扩散。机构认为目前仅靠市场化手段难以有成效，今年上半年已有大量预售监管资金和供应商垫付资金被使用，后续可用额度较低，对于已售罄但停工的项目，尚无解决办法；对于未售罄的停工项目，需要外来资金的直接注入帮扶（如其他企业收并购、国资进驻提高增信、纾困资金等）。此外，目前国内还不具备取消预售采用现房销售的条件。稳定资产价格和提供宽松的融资信用环境，是解决问题的前提。强信用央国企是维持后续市场稳定和逐步解决行业问题的中坚力量。