大地震！

这几天牙疼的难受，今天去医院看牙，做了治疗，还得装个牙套。

一看牙套价格2800，好吧，真贵，老樊用亲身经历，合理解释了通策医疗的股价，为啥走的如此强劲。

趁着今天补牙的这个契机，老樊简单和大家聊聊医疗服务，实际上真正值得投资的细分赛道，无非是眼科、牙科、体检。除了体检的美年健康，因为股东阿里以及经营瑕疵的问题，股价表现不佳以外，眼科的爱尔和牙科的通策，成为过去3年名副其实的大牛股。

以三者为核心的医疗服务，是典型“好产品”的聚集区，但为何老樊从未提过呢？那是因为从去年6月份，老樊初创公号之时，其估值就已不便宜，当时爱尔和通策的估值，均在150倍pe附近，尽管是好产品，但同时还是缺失了“好价格”这个因子。

老樊说过，用合理的价格，买入好产品的公司，但150倍PE去买入，并非是一个明智的选择，虽然说后面又错过了最高1倍+的涨幅，但老樊不会觉得遗憾，因为以非常高的价格买入，一旦遭遇回撤，不仅短中期的回报，少的可怜，甚至会遭遇永久性的损失，性价比太低了。

三者，之所以称得上是好产品，简单来说，就是产品具备“量价齐升”的特性，龙头市占率很低，具备很广的成长空间，随着产品品牌的积淀，定价权在逐步增强，所以产品正反馈机制明显，未来的进入壁垒会越来越高。

这其中产品属性最好的，当属眼科，适度轻资产，不依赖于医生，能够快速复制，产品结构集中，比如爱尔就主打“三把斧”，lasic手术，视光配镜、白内障手术，盈利强，竞争格局还好。

牙科次之，因为夫妻老婆店业态分立，竞争格局没那么好，毕竟随便哪个牙科医生，自己花个20、30万，买一个牙椅就开张了，所以能看到只有通策有20%的净利率，其他牙科连锁不挣钱，被较高的销售费用，把利润吃掉了。

体检最末，除了说股东阿里的问题，以及前几年经营瑕疵，导致的品牌美誉度下滑外，核心还是体检产品，本质上是to B的，也就是说体检是自己工作的单位帮大家购买的，但去体检的是你自己，所以决策部门是公司的人力资源部，其是本着性价比的角度做选择。所以客户的粘性会差，价升的动力会弱，比如眼科和牙科，大家肯定不会去买低价的套餐，都是在自己能力承受范围之内，用最好的。

言归正传，看到高估值的核心资产调整，老樊内心欢喜，老樊一直在等好产品的“好价格”，以眼科为代表的医疗服务，就是最典型的例子，特别是流动性收紧之下的真正杀估值，希望可以等到合理价格的上车时机，美年倒是第一个可以重点布局的品种，再跌可以小仓位，打个观察仓。

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今天是地产研究员，扬眉吐气的一天。久违的地产股联袂大涨行情，万科A更是封至涨停板，领涨低估值板块，说地产，是人心思涨不为过，与核心资产的人心不稳，形成鲜明对比。

地产板块的大涨，核心是受到“最新地产政策”的刺激，号称是地产供给侧改革的2.0版本。老樊给大家详细说一下，这个被称为“地产大地震”的事情，用一句话来说，就是从此以后，全国主要城市的土地交易，一年最多卖三次，集中公示，集中招拍挂出让。

地产圈一直有个说法，那就是：房价，长期看人口，中期看土地，短期看金融。长期，人口红利的丧失，早已成为市场的明牌，2020年出生人口断崖式下滑，早就为未来房价敲响“当头一棒”。短期的金融，且不表贷款政策，去年的“三道红线”，就已经强压房企，降低负债率，防范地产的灰犀牛风险。现在终于开始从“土地”层面，进行深度的地产调控。

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该次的“地产新政”，核心词，就是：双集中，3批次。即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次，且直接涵盖22个城市，简单来说，就是北上广深+18罗汉，妥妥全国房价走势的风向标。

老樊是听了下卖方的电话会议，也找了地产圈的朋友，深度聊了聊，得到的统一结论：地产进入低周转的存量时代，于投资端而言，地产股将正式进入到赚竞争格局钱的时代，这也才今日地产龙头爆发的核心逻辑。

为何得出这个判断呢？核心还是围绕这次的地产新政来看，以前每个城市的土地出让节奏，是各省市自行把控，比如上海，今天一块外环的地块，下周又出现一块中环外的地块，应接不暇。

但最新的政策，是要去双集中，3批次，比如天津，一年3次供地时间为3、6、9月，这个政策将实质性改变开发商拿地的方式，在这种情况之下，资金实力欠佳的小型房企，会逐步淘汰，而大型房企，因为有资金实力、且重精细化管理，将会在市场竞争格局优化的背景下，赚利润率提升的钱，类似于海螺水泥的上涨逻辑。

之所以淘汰中小玩家是必然趋势，是这次的“一年只卖3次”，以前中小玩家，采取高杠杆、快周转，小股操盘的模式，不断回款，不断拿地，但现在是集中供地，靠时间错位来打时间差，高杠杆的模式走不通了。

这次才是真正考验开发商的现金流管理能力，以及融资能力，以及对市场和城市的研判能力，既要在主要城市推地的时候，你的账上有钱，还要在拿地的时候，合理创新加杠杆，同时，这笔钱不是普撒了，而是要擦亮双眼，集中阵地，拿下最具潜力的地块。

新政下抬升的三大门槛，无形中将会淘汰中小玩家，所以想看黑马崛起，想要弯道超车，已经不现实了，况且集中供地后，也会带来项目上市时的供应量激增，所以买家会选择有品质的楼盘，稀缺性不再，所以说向头部集中，不在是纸上谈兵。

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当然，关于这个逻辑，老樊早去年在7月2日《藏不住的地产股“猫腻”！》中，就已经说过，当时就明确指出，短期大家看的是估值处在低分位，叠加公募低配，所以拉起来一波估值修复行情，但地产股真正的投资价值，是集中度优化后，寡头竞争，赚利润率抬升的钱。

在1月28日《杀跌的锅，谁来背？》中，老樊再次指出，未来地产股挣钱，大概率就是2种模式：要么是龙头集中，赚竞争格局的钱，要么是地产转型，赚自由现金流切换，先转估值切换，再转现金流的钱，这块老樊点出的新城控股，成为明显的风向标。

从今天地产股的股价表现来看，完美验证老樊的判断逻辑。至于说有机构资金看到估值低分位，有估值修复的动机，这只是看的短期而已。

老樊的观点依旧未变，因为地产的产品属性决定了，竞争格局的优化，是偏长期的，不是一个政策，就立马兑现的，地产转型的逻辑，也是同样，没有一蹴而就。

所以在这个位置介入的，是买在相对的低位，但要看中长期，老樊偏向于，见了兔子再撒鹰，不会计较于买的晚，这个位置顶多是小仓位，博个估值修复机会。